Nonostante le preoccupazioni crescenti in alcuni mercati globali, Milano si colloca tra le città con minori rischi di una bolla immobiliare. Secondo l’ultimo UBS Global Real Estate Bubble Index, la metropoli italiana si posiziona tra le città più stabili, preceduta solo da San Paolo, in Brasile, che detiene il primato per il più basso rischio di bolla. La solidità dell’economia milanese, i nuovi progetti immobiliari e un regime fiscale favorevole continuano a sostenere la domanda, mentre prezzi e affitti rimangono relativamente stabili rispetto al 2018, al netto dell’inflazione. Ma se non è Milano il prossimo epicentro di una crisi immobiliare, quali sono le città da tenere d’occhio?
Le città a rischio bolla nel 2024
Il report UBS mostra una riduzione del rischio di bolla immobiliare nelle principali città analizzate per il secondo anno consecutivo. Tuttavia, città come Miami, Tokyo e Zurigo sono ai vertici della classifica per rischio, con Miami che si distingue come la più esposta. Anche Los Angeles, Toronto e Ginevra si trovano in situazioni potenzialmente critiche.
In un contesto di rischio moderato troviamo città come Amsterdam, Sydney, Boston, Francoforte e Monaco di Baviera, che hanno visto una riduzione degli squilibri di mercato. Dubai, che continua a registrare un incremento nei valori immobiliari, si inserisce tra le città che meritano attenzione. Al contrario, mercati come San Francisco, New York e Parigi mostrano segni di stabilità, con una riduzione del rischio di bolla.
Le tendenze globali dei prezzi nel 2024
A livello globale, i prezzi immobiliari hanno subito una contrazione del 15% rispetto ai picchi del 2022, adeguati per l’inflazione. Claudio Saputelli, responsabile del Real Estate di UBS Global Wealth Management, osserva che le città precedentemente a rischio di bolla, come Francoforte, Monaco, Stoccolma, Hong Kong e Parigi, hanno subito le correzioni più significative, con diminuzioni dei prezzi reali di circa il 20%. Vancouver, Toronto e Amsterdam, seppur in misura minore, hanno registrato cali attorno al 10%. Tuttavia, località come Dubai e Miami, grazie alla scarsità di offerta, hanno continuato a vedere aumenti nei prezzi delle abitazioni.
In alcune città, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi degli immobili hanno ripreso a salire del 5% nell’ultimo anno. Nonostante ciò, le condizioni di finanziamento continuano a rappresentare una sfida per i potenziali acquirenti, con tassi di interesse elevati che limitano il potere d’acquisto.
Il mercato europeo in primo piano
In Europa, Londra ha visto un drastico calo del 25% nei prezzi delle abitazioni dal picco del 2016, con aspettative di ulteriore stabilizzazione grazie a un possibile allentamento della politica monetaria da parte della Bank of England. Tuttavia, il segmento di fascia alta potrebbe subire contraccolpi a causa di politiche fiscali meno favorevoli.
Stoccolma, dopo un’impennata del 90% tra il 2009 e il 2021, ha subito un ridimensionamento del 30% negli ultimi tre anni, a causa dell’aumento dei tassi di interesse e della debolezza economica. Varsavia, invece, ha visto una crescita sostenuta del mercato immobiliare, con un aumento dei prezzi del 30% nel decennio precedente. Tuttavia, si attende un rallentamento nei prossimi mesi.
Città come Francoforte e Monaco di Baviera, precedentemente considerate ad alto rischio, hanno registrato una correzione significativa del 20% dai loro massimi, ma si prevede una ripresa graduale con la stabilizzazione dei tassi d’interesse.
La stabilità di Milano nel panorama europeo
Milano, grazie alla sua economia solida e ai progetti infrastrutturali in corso, come l’ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali del 2026, ha mantenuto una notevole stabilità. I prezzi delle abitazioni, pur rimanendo al di sopra della media nazionale, non sono esplosi, mantenendo un profilo equilibrato. Matteo Ramenghi di UBS sottolinea come l’Italia, e in particolare Milano, abbia beneficiato di una leva finanziaria ridotta rispetto ad altre città europee, limitando l’impatto dell’aumento dei tassi d’interesse.
L’offerta limitata stabilizza i mercati immobiliari
Un aspetto cruciale che sta contribuendo a stabilizzare molti mercati urbani è la crescente carenza di alloggi. L’aumento degli affitti, che in media è stato del 5% negli ultimi due anni, ha superato la crescita dei redditi, aggravando il problema dell’accessibilità. Allo stesso tempo, i tassi di interesse elevati e i maggiori costi di costruzione hanno rallentato lo sviluppo immobiliare, riducendo il numero di permessi edilizi nelle principali città.
Previsioni per il futuro
Il mercato immobiliare globale potrebbe assistere a una stabilizzazione nei prossimi anni. Con l’aumento degli affitti e un probabile abbassamento dei tassi d’interesse, l’acquisto di abitazioni potrebbe tornare a essere una scelta conveniente per molti. Tuttavia, la ripresa dei prezzi dipenderà in gran parte dalle condizioni economiche generali e dalla risposta dei mercati urbani alla domanda di alloggi.
